大湾区高标仓市场正在从长期供不应求转向阶段性调整。市场机构第一太平戴维斯在6月16日发布的《粤港澳大湾区物流市场报告》显示，2025年底，大湾区非保税高标仓平均空置率升至15.2%，同比上升6.6个百分点，首次录得双位数，创历史新高。
第一太平戴维斯中国区产业及物流地产服务部负责人、投资及资本市场部负责人、董事总经理罗瑾表示：“过去数十年，大湾区物流市场长期处于供不应求状态，且在近年跨境电商需求保持高增长势头的加持下，大湾区成为中国物流地产市场表现最为强劲的区域。
2025年以来，受外部环境冲击及供应高峰影响，市场供需双向承压，供需关系逐步进入结构性调整期，如何抢抓本轮变革的窗口机遇将成为市场的重要议题。”
供需：供应再创新高
自2021年起，大湾区物流新增供应呈连年递增趋势。2025年，区域非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米，再创历史新高。年末，市场总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。
需求谨慎回调
2025年，因受关税政策不确定性及地缘政治冲突升级等冲击，近年大湾区市场中仓储需求表现最为强劲的跨境电商类租户对扩张转为谨慎，区域年度净吸纳量小幅回落，平均空置率首录双位数，升至15.2%。
各城市板块空置率普升，广佛肇、深莞惠等城市板块平均空置率亦超过10%，打破了近年市场持续维系低空置水平的格局。
租金：租金承压下行
因应市场供需动态的变化，业主普遍适度下调租金，且新增供应较为聚集的片区租金降幅尤为显著。2025年，大湾区物流租金指数由升转降，同比降幅达12.4%。其中，内地城市物流租金指数结束了连续多年持续上升的走势，首次同步下降。
有分析人士认为：造成这个现象的原因，是需求萎缩+供给过剩。
根据报告的数据来看，若新项目均如期交付，2026年大湾区物流地产市场的新增供应总量将达917.9万平方米，约为2025年的2倍、近五年年均水平的3.2倍。至2026年底，大湾区高标仓的总存量将接近3500万平方米，较当前水平再增逾三成。
至于需求萎缩，则是因为各路贸易战，使得不少中小跨境企业对仓库的需求锐减所致。
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